肖大爷有一套长期出租的房屋，一直租给一家三口人居住，2014年租期到期，双方又签了三年的租房合同。年底，肖大爷的儿子急需偿还一笔债务，肖大爷情急之下决定把出租房卖掉给儿子抵债，就委托中介出售。

    为看房方便，肖大爷跟租户一家打了招呼，请他们配合。承租人找到肖大爷说要买这套房，可是出价明显低于当前市场价格，于是双方没有谈拢。此后，肖大爷继续委托中介看房，可承租人居然换掉了门锁，企图阻止看房，并扬言即便房子卖给别人也会到法院主张优先权撤销售房合同。肖大爷这下没了主意，便找到北京盛堂律师事务所盛乃龙律师进行咨询。

    盛律师指出，我国《合同法》第230条及最高法院相关司法解释均确定了房屋承租人的优先购买权，明确出租人出卖租赁房屋时，承租人依法享有同等条件下优先于他人而购买的权利。所以，该租户提出的优先购买权于法有据。但是，为了保护善意第三人合法权益，防止承租人滥用优先权破坏交易安全，我国最高法院于2009年通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该司法解释第24条明确了第三人善意购买并办理登记手续、承租人在出租人履行通知义务后十五日内未明确表示购买等几种情况，法院对承租人主张优先购买房屋不予支持。这表示承租人优先权也受法律约束。此外，该租户换锁阻碍看房的行为也是违法的。

    本案中，肖大爷实际上履行了一定通知义务，但没有书面通知作为凭证，租户也曾表示购买意图，仅在价格上存在分歧，此时肖大爷如果将房卖给他人，可能存在一定程度法律风险。对此，律师建议其向租户送达一份通知书，明确给出自己可接受的合理价位，如果第三人有意购买，则将第三人给出的价位书面告知租户，要求租户十五日内给予答复，如果不接受则要求对方书面明确放弃优先购买权；如果接受即可优先将房屋卖给租户。这样便可以在不侵害承租人优先权的基础上，最大程度实现出租人的合法利益。

王春光   

来源：京郊日报